Kira Sözleşmelerindeki Muacceliyet Şartı, Ceza ve Faiz Düzenlemelerinin Geçerliliği

Kira sözleşmelerinde bulunan bir takım maddeler çoğu zaman kiracı ile ev sahiplerini karşı karşıya getirmekte; ev sahibi borcunu ödemeyen kiracısından bir takım bedeller talep etmekte, kiracıysa bunları ödemek istememekte ve uyuşmazlıklar yaşanmaktadır. Bu yazımızda ilgili uyuşmazlıkların kaynaklarına bakacağız.

Öncelikle kira sözleşmelerinde haksız şartlar nelerdir bunları değerlendirmeliyiz. Kira sözleşmelerindeki haksız şartlar muacceliyet kaydı, faiz maddesi, ceza maddesi vs.

Muacceliyet Kaydı: Kira sözleşmesinde kiracının söz gelimi 2 ay üst üste kirasını ödememesi durumunda ilgili dönem sonuna kadar geriye kalan tüm kiraların ev sahibi tarafından istenecek duruma gelmesini ifade eder. Bir örnek vermek istersek; kiracı 2 ay üste üste kirasını ödememiş ve kira sözleşmesinin bitmesine 10 ay kalmış olsun. Bu durumda ev sahibi geriye kalan 10 aylık kirayı da kiracısından isteyebilecektir. Bu hususta bir takım istisnalar olduğunu da söylemek gerekir.

Faiz ve Ceza Maddesi: Kira sözleşmesinde muacceliyet kaydı belirlenmiş ve ödenmeyen kiralar yüzünden muacceliyet kesbeden kira bedellerine aylık söz gelimi %10 faiz işletileceği yazılmışsa kiracı bu bedeli ödemek zorunda kalacaktır. İlk örnek üzerinden gidilirse 2 ay üst üste kirasını ödememiş bir kiracının geriye kalan 10 aylık kirasını ödemesi gerekecek; ve bu kiralara aylık %10 faiz ödeyecektir.

Hemen belirtelim ki bu iki maddenin uygulanması tüm kiracılar için geçerli olmamaktadır. 6098 sayılı Yeni Türk Borçlar Kanunu'muza göre tacir olmayan kiracılar aleyhine getirilecek tüm haksız şart içeren düzenlemeler geçersizdir.

"6098 Sayılı Kanun IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı  

MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir."

Bu noktada hemen söyleyelim ki kiracı aleyhine düzenleme yasağının uygulanmasına bir istisna getirilmiştir. Buna göre kiracı TTK anlamında tacirse, özel ve kamu hukuk tüzel kişisiyse bu durumda ilgili düzenlemeler  01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle geçerlidir.

"6098 Sayılı Kanun GEÇİCİ MADDE 2 – (Değişik: 4/7/2012-6353/53 md.) 

Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır."

Görüldüğü üzere haksız şartlar konusunda Kanun tacirlere karşı büyük bir külfet getirmiştir. Elbette bu duruma tacirlerin yapacakları işlerde özenli, basiretli olmaları gerektiğini yükleyen hukukumuzun ilgili düzenlemeleri de etkili olmuştur. Ülkemizdeki konut kiracıları ile esnafların ise bu durumdan etkilenmeleri, ceza koşullarına tabi olmaları söz konusu değildir.

Not: Burada yazılan bilgiler bilimsel birikimin paylaşılması amacıyla yayınlanmıştır. Bu konuyla ilgili tarafımıza sorulacak tüm sorular avukatlık danışmanlık ücretine tabidir. Bu suretle telefonla-uzaktan sözlü veya yazılı danışma hizmetlerimizle ilgili şu bağlantıdan bilgi edinip durumunuza uygunsa tarafımızı arayınız: 
BKZ: UZAKTAN DANIŞMA HİZMETİ PRENSİPLERİMİZ

YAZAR:

AV. MUSTAFA ÖZMEN

0507 899 47 48

av.mustafaozmen@gmail.com