Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Kat Mülkiyeti Hukuku'nun temel kavramlarının başında arsa payı gelmektedir. Binadaki hissedarlığın ölçüsü olan bu kavramın tapuda hatalı şekilde belirlenmiş olması hak kayıpları meydana getirmektedir.  Bu nedenle Arsa payının düzeltilmesi davası kentsel dönüşümün revaçta olduğu son yıllarda çokça karşımıza çıkmaktadır.

Daireler satın alınırken metrekaresini bilen kat malikleri, dairelerinin arsa payını genellikle bilmezler. Bu sebeple binaları kentsel dönüşüm neticesinde yeniden yapılacak olan kat malikleri yıllardır oturdukları evi metrekare cinsinden tanımlarken kentsel dönüşüm neticesinde dairenin karşılığında yeni bir daire alınacağı noktada artık dairelerinin metrekaresine değil daireye düşen arsa payına itibar edildiğini farketmektedirler.

Peki arsa payı ile dairenin metrekaresi aynı değil midir? Peşinen söyleyelim ki arsa payı ve dairenin metrekaresi aynı değildir. Kavramları açıkladığımızda niçin bu ikisinin aynı olmadıkları anlaşılacaktır.

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, dairenin sahip olduğu çeşitli özelliklere göre belirlenmesi gereken hukuki bir terimdir. Teknik olarak evinizin özelliklerinin iyi olması durumunda arsa payınızın da yüksek olması gerekir. Dairenizin metrekaresi çok yüksek olsa da dairenizin diğer özellikleri iyi değilse, daha düşük metrekare sahipleri sizden büyük arsa payına sahip olurlar.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?

Tapuda kayıtlı arsa payının, evinin arsa payı değerlemesi neticesinde hak etmesi gereken değerden daha azı olduğunu düşünen kat maliklerinin açtığı bir davadır.

Bir dairenin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değeriyle binadaki arsa payı cinsinden almış olduğu karşılık arasında orantısızlık mevcutsa burada arsa payının yanlışlığından söz edilmektedir. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası bu yanlışlığın düzeltilmesi için açılmaktadır.

Bir evin değeri genel itibariyle bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değeriendirilerek bulunur.

Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Açıklamalarımızı somutlaştırmak için örnek verirsek; yol üstündeki dükkanın değeri, 1. kattaki dairenin değerinden daha fazladır. Çünkü alt katta ticari bir iş yapılırken üst kat konut olarak kazanç beklentisi olmadan kullanılır.

Başka örnek daha verirsek; en üstün bir alt katı hem daha çok ısınır hem de manzara olarak diğer katlardan iyidir. En üst katın manzarası daha iyi olmasına karşın çatının altı olması sebebiyle ısınma problemi yaşar ve evin değeri azalır.

Bu Davanın Faydası Nedir?

Bu dava neticesinde bilirkişilerce her bir dairenin hak ettiği arsa payları tek tek tespit edilir. Bunun neticesinde dairelerin arsa paylarının mevcut haliyle, hesaplama neticesinde olması gereken halleri karşılaştırılır. Bu karşılaştırma neticesinde mahkeme arsa paylarının düzeltilmesine hükmederse tapudaki tüm dairelerin arsa payları değişir. Mahkemenin davayı reddetmesi halindeyse arsa payları değiştirilmez.

Bu dava neticesinde elde edilen yeni arsa payları artık kentsel dönüşüme gidildiğinde dikkate alınır. Bunun dışında binadaki aidatlar arsa payı oranında dağıtılıyorsa tüm kat maliklerinin aidatlarında değişiklik meydana gelebilir.